Die Mietkaution: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
Die Mietkaution ist ein Geldbetrag, den viele Vermieter zu Beginn eines Mietverhältnisses verlangen. Sie dient der Absicherung von Ansprüchen des Vermieters – etwa bei Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung. Doch wie hoch darf die Kaution sein? Wann muss sie zurückgezahlt werden? Und was darf davon einbehalten werden? Dieser Artikel erklärt alle wichtigen Details.
Was ist die Kaution?
Die Mietkaution (auch „Sicherheitsleistung“) ist eine freiwillige, aber weit verbreitete Vereinbarung im Mietvertrag. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis (§ 551 BGB). Dazu zählen:
- Unbezahlte Mieten oder Nebenkosten
- Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen
- nicht entfernte Einbauten oder Rückbauten
Wie hoch darf die Kaution sein?
Laut § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution maximal drei Monatskaltmieten betragen (ohne Nebenkosten). Eine höhere Summe ist unzulässig. Der Betrag kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, beginnend mit Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB).
Beispiel: Kaltmiete = 600 € → max. Kaution = 1.800 €, zahlbar in 3 × 600 €.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Zulässig ist z. B. ein Mietkautionskonto mit üblichem Zinssatz. Die Kaution darf nicht mit privatem Vermögen oder Firmengeldern vermischt werden.
Die Anlage muss zudem zinsbringend sein – üblicherweise auf einem Sparbuch oder Kautionskonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Rückzahlungssumme.
Alternativen zur Barkaution
Es gibt auch andere Formen der Sicherheitsleistung:
- Mietkautionsbürgschaft (Bank oder Versicherung garantiert die Zahlung)
- Sicherungsabtretung von Sparguthaben oder Lebensversicherung
- Kautionssparbuch auf den Namen des Mieters mit Verpfändung zugunsten des Vermieters
Solche Alternativen muss der Vermieter jedoch nicht akzeptieren – es sei denn, sie sind im Vertrag vereinbart.
Wann bekommt man die Kaution zurück?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution – jedoch nicht sofort. Der Vermieter darf die Rückzahlung für eine angemessene Prüfungsfrist zurückhalten, meist 3 bis 6 Monate (BGH, VIII ZR 71/05).
- Bei offenen Betriebskosten darf ein Teil der Kaution länger zurückgehalten werden, bis die Abrechnung erfolgt ist.
- Bei klarer Sachlage (z. B. keine Schäden, keine Nachforderungen) muss der Vermieter zeitnah auszahlen.
Was darf einbehalten werden?
Der Vermieter darf nur konkrete Forderungen mit der Kaution verrechnen – keine Pauschalen. Zulässig sind z. B.:
- offene Miet- oder Nebenkostenzahlungen
- nachgewiesene Schäden (nicht normale Abnutzung!)
- Rückbaukosten für Einbauten oder farbige Wände (nur bei vertraglicher Pflicht)
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (nur bei wirksamer Vereinbarung)
Der Vermieter muss Belege vorlegen – z. B. Handwerkerrechnungen oder Fotos.
Was tun bei Streit?
Wenn du das Gefühl hast, dass die Kaution zu Unrecht einbehalten wird, solltest du:
- eine schriftliche Fristsetzung zur Rückzahlung senden (z. B. 14 Tage)
- die Einbehalte konkret begründet einfordern
- bei Bedarf Rechtsberatung durch Mieterverein oder Anwalt suchen
Unzulässige Einbehalte können eingeklagt werden – oft hilft bereits ein anwaltliches Schreiben.
Fazit
Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherheitsinstrument, das jedoch klaren Regeln unterliegt. Mieter sollten ihre Rechte kennen: Begrenzung auf 3 Kaltmieten, sichere Anlage, und Rückzahlung nach angemessener Frist. Der Vermieter darf nicht willkürlich einbehalten – und muss alle Forderungen belegen können.
Rechtliche Grundlagen: § 551 BGB, BGH VIII ZR 71/05