Kündigung einer Mietwohnung

Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist ein zentrales Thema im Mietrecht. Sie kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgehen und unterliegt dabei strengen gesetzlichen Vorgaben. Auch in Wohngemeinschaften (WGs) gelten besondere Regelungen, die sich je nach Vertragskonstruktion unterscheiden. Im Folgenden wird detailliert erläutert, was es bei der Kündigung zu beachten gibt.

Kündigung durch den Mieter

Ein Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis jederzeit ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB). Dabei ist es unerheblich, wie lange der Mietvertrag bereits besteht – die Frist bleibt immer gleich.

Form und Zugang

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht. Die Unterschrift ist zwingend erforderlich. Bei mehreren Mietparteien müssen alle Mieter unterschreiben, die im Mietvertrag genannt sind.

Wichtig ist der Zugang beim Vermieter. Die Frist beginnt erst, wenn das Schreiben dem Vermieter tatsächlich zugeht. Ein Einwurf am 1. eines Monats bedeutet, dass die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird.

Ausnahmen

Ein Sonderkündigungsrecht besteht z. B. bei Mieterhöhungen (§ 561 BGB) oder wenn ein befristeter Kündigungsverzicht vertraglich vereinbart wurde (§ 573c Abs. 4 BGB).

Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat (§ 573 BGB). Dieses Interesse muss im Kündigungsschreiben konkret begründet werden.

Häufige Gründe

• Eigenbedarf: Der Vermieter oder nahe Angehörige benötigen die Wohnung selbst (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Vertragsverletzung: Der Mieter zahlt wiederholt unpünktlich oder stört massiv den Hausfrieden (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter kann das Gebäude anderweitig wirtschaftlich nutzen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Kündigungsfristen

• bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
• über 8 Jahre: 9 Monate

Sozialklausel

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.

Kündigung in Wohngemeinschaften (WGs)

Je nach Vertragsform gelten unterschiedliche Regeln:

Alle sind Hauptmieter

Die Kündigung ist nur gemeinsam möglich. Ein einzelner Mieter kann nicht einfach ausziehen. Änderungen bedürfen der Zustimmung des Vermieters.

Ein Hauptmieter + Untermieter

Der Hauptmieter kündigt gegenüber dem Vermieter. Die Untermietverhältnisse enden automatisch (§ 546 Abs. 2 BGB). Umgekehrt kann er Untermietverträge selbst kündigen.

Einzelverträge

Jeder Mieter hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter – die Kündigung erfolgt individuell.

Rechtliche Grundlagen: §§ 535–580a BGB