Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung – wie viel Wohnraum zählt wirklich?

Die Wohnflächenberechnung ist entscheidend für die korrekte Miethöhe, Betriebskosten, Mieterhöhungen und die Angabe in Mietverträgen. Doch wie wird Wohnfläche eigentlich genau berechnet – und welche Regeln gelten?

Warum ist die Wohnfläche so wichtig?

  • Grundlage für die Mietberechnung (€/m²)
  • Abrechnung der Nebenkosten
  • Prüfung bei Mieterhöhungen (§ 558 BGB)
  • Rechtlicher Streitpunkt bei Flächenabweichung

Schon kleine Abweichungen können große finanzielle Unterschiede ausmachen – gerade in Städten mit hoher Miete pro Quadratmeter.

Welche Regeln gelten?

Die wichtigste Regelung ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem Jahr 2004. Sie gilt für öffentlich geförderten Wohnungsbau und wird auch im frei finanzierten Bereich oft verwendet.

Was zählt zur Wohnfläche?

  • Räume innerhalb der Wohnung
  • Wohnküche, Badezimmer, Flur, Abstellraum
  • Balkon, Terrasse: meist zu 25–50 % (gerichtlich unterschiedlich!)
  • Wintergarten (nicht beheizt): meist 50 %

Wichtig: Flächen mit weniger als 1 m Stehhöhe zählen nicht. Schräge Decken werden je nach Höhe anteilig gerechnet.

Was wird nicht gezählt?

  • Keller, Dachböden ohne Ausbau
  • Garagen und Stellplätze
  • Treppen mit mehr als 3 Stufen
  • Wände, Pfeiler >0,1 m²

Wie berechnet man Dachschrägen?

  • unter 1 m Höhe: 0 %
  • 1–2 m Höhe: 50 %
  • über 2 m Höhe: 100 %

Bei Altbauwohnungen mit vielen Schrägen oder Nischen ist das besonders relevant.

Welche Fehler passieren häufig?

  • Balkon zu 100 % angesetzt
  • Schräge Räume falsch berechnet
  • Angabe aus Bauunterlagen ungeprüft übernommen
  • Alte DIN-Normen (z. B. DIN 283) statt WoFlV genutzt

Tipp: Bei Zweifel selbst nachmessen oder ein Gutachten erstellen lassen – bei über 10 % Abweichung ist eine Mietminderung möglich!

Was tun bei Flächenabweichung?

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % negativ von der im Mietvertrag genannten ab, kann der Mieter die Miete anteilig mindern (BGH, Az. VIII ZR 133/03).

Rechtliche Grundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 558 BGB, BGH-Rechtsprechung