Wohnungsübergabe beim Einzug und Auszug

Die Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Moment im Mietverhältnis – sie findet sowohl beim Einzug als auch beim Auszug statt. Dabei wird der Zustand der Wohnung dokumentiert, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Die rechtlichen Anforderungen und Erwartungen unterscheiden sich je nach Situation. Dieser Artikel beleuchtet beide Seiten – mit Fokus auf Renovierungspflichten, Abnutzung, Farbgestaltung und Kautionsrückzahlung.

Wohnungsübergabe beim Einzug

Vor oder bei Schlüsselübergabe findet in der Regel die Wohnungsbesichtigung mit dem Vermieter statt. Dabei sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, das den Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses festhält. Es dient im Streitfall als Beweismittel.

Wichtige Punkte beim Einzug

Dokumentation vorhandener Mängel (z. B. Kratzer, Flecken, Schäden)
Festhalten des Zustands von Böden, Fenstern, Wänden, Sanitäreinrichtungen
Ablesen und notieren der Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
Angabe, ob die Wohnung renoviert, teilrenoviert oder unrenoviert übergeben wurde
Auflistung aller übergebenen Schlüssel

Fotos oder Videos können zusätzlich als Nachweis dienen.

Wohnungsübergabe beim Auszug

Beim Auszug muss die Wohnung dem Vermieter wieder übergeben werden – idealerweise im Zustand, der vertraglich vereinbart wurde. Auch hier empfiehlt sich ein Protokoll. Mieter müssen jedoch nicht jeden Makel beseitigen: Zwischen Schaden und normalem Verschleiß ist zu unterscheiden.

Was der Vermieter beim Auszug hinnehmen muss

Normale Abnutzung: Dazu zählen z. B. kleine Kratzer, Laufspuren, vergilbte Tapeten, ausgeblichene Böden. Diese sind durch die vertragsgemäße Nutzung abgedeckt (§ 538 BGB) und müssen nicht behoben werden.
Gebrauchsspuren: Kleine Dübellöcher oder Bohrlöcher für Regale oder Bilderrahmen sind ebenfalls üblich – solange sie sich im Rahmen halten.
Farbige Wände: Mieter dürfen während der Mietzeit in jeder Farbe streichen. Nur bei extremen Farben (z. B. Schwarz, Neonpink) kann der Vermieter verlangen, dass beim Auszug in neutralen Farben übermalt wird, wenn die Wiedervermietung dadurch erheblich erschwert wird (BGH, VIII ZR 416/12).

Renovierungspflicht – was gilt wirklich?

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass starre Klauseln zur Renovierung unwirksam sind. Es kommt entscheidend darauf an:

Ob die Wohnung beim Einzug renoviert war
Ob eine gültige Renovierungsvereinbarung vorliegt
Ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt (z. B. starre Fristen ohne Rücksicht auf den Zustand)

Wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, besteht keine Pflicht zur Schönheitsreparatur beim Auszug – selbst wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt (BGH, VIII ZR 185/14).

Wie muss die Wohnung übergeben werden?

Grundsätzlich muss die Wohnung:

geräumt und in besenreinem Zustand sein (keine Müllreste, keine groben Verschmutzungen)
alle Schlüssel vollständig zurückgegeben werden
eingebrachte Einbauten entfernt werden, sofern nichts anderes vereinbart wurde

Eine Pflicht zur „neuen“ Renovierung besteht nur, wenn sie wirksam im Vertrag vereinbart ist und die Wohnung zuvor auch renoviert war.

Das Übergabeprotokoll beim Auszug

Dieses sollte alle relevanten Punkte dokumentieren, z. B.:

bestehende Mängel oder Schäden
Rückstände, defekte Armaturen, fehlende Schlüssel
eventuelle Forderungen (Kautionseinbehalt, Fristsetzung für Nacharbeiten)

Mieter sollten das Protokoll nur unterschreiben, wenn sie damit einverstanden sind – oder Gegendarstellungen notieren.

Kaution und Rückzahlung

Nach der Übergabe hat der Vermieter Zeit, um offene Forderungen zu prüfen. Die Kaution muss nicht sofort zurückgezahlt werden. Eine Frist von bis zu sechs Monaten ist in der Rechtsprechung anerkannt (BGH, VIII ZR 71/05). Ein Teil kann länger einbehalten werden, z. B. für ausstehende Betriebskosten.

Fazit

Die Wohnungsübergabe ist mehr als eine reine Schlüsselübergabe. Wer Zustand, Rechte und Pflichten kennt, schützt sich vor unnötigem Ärger. Mietern steht das Recht auf gestalterische Freiheit während der Mietzeit zu – beim Auszug kommt es auf die Vereinbarungen und den Zustand der Wohnung an. Nicht jeder Fleck ist ein Mangel, und nicht jede bunte Wand muss weiß sein.

Rechtliche Grundlagen: §§ 280, 535, 538, 546 BGB; BGH VIII ZR 185/14, VIII ZR 416/12, VIII ZR 71/05